TUTTE LE SPESE DI UN'ASTA IMMOBILIARE

Le aste sono una buona opportunità per acquistare immobili a prezzi più vantaggiosi rispetto al mercato libero, se si sa dove guardare le opportunità sono molteplici, ma bisogna prestare molta attenzione a diversi aspetti per non incappare in problematiche difficilmente risolvibili e brutte sorprese. Per partecipare all'asta è necessario depositare, di solito tramite bonifico, una caparra pari al 10 % del valore di base d'asta, in caso di non aggiudicazione questa viene rimborsata interamente, se invece l'immobile viene aggiudicato, oltre a versare l'intero importo (entro il termine indicato al max 120gg), nel momento in cui andremo ad intestarci la proprietà ci sono tutta una serie di spese non trascurabili da considerare. 
Le spese di un'asta, sono un fattore da calcolare attentamente caso per caso ma è possibile  tracciare un quadro generale  applicabile a tutte le procedure.

1) IL NOTAIO
Nell'avviso di vendita è specificato chi deve pagare la parcella e in che proporzione, di solito questa voce incide per circa 1500/2000€, compreso l'atto di proprietà, varia in base anche alla cifra di aggiudicazione, è possibile sapere questo costo in anticipo informandosi direttamente con il curatore.

2) ANNULLAMENTO IPOTECHE
Da verificare per ogni caso specifico, nel documento di vendita è indicato il costo preciso dell'operazione, a questo va aggiunto l'onorario del notaio per la cancellazione, da considerare intorno ai 500/600€ solo per il notaio che farà l'atto. (a titolo esemplificativo il costo dell'annullamento ipoteche di un'asta che abbiamo seguito era circa 750,00 €), quindi tra annullamento e notaio cosideriamo circa 1200/1300 €.

3) PROVVIGIONE ISTITUTO BANDITORE
E' una sorta di agenzia immobiliare a cui dobbiamo corrispondere una percentuale del valore di aggiudicazione, solitamente si parte di un minimo fisso di 1000€ ad un massimo in percentuale sul valore (solo per esempio l'ultima asta che abbiamo seguito, a fronte di una valore di aggiudicazione di 200'000€ sono stati corrisposti 5000€) per cifre più alte la percentuale si abbassa. La tabella delle provvigioni, se dovute, è riportata sempre nell'avviso di vendita.

4) IMPOSTE PER INTESTAZIONE IMMOBILE
Queste variano in base al tipo di intestazione e possono essere molto diverse a seconda delle agevolazioni di acquisto, prima o seconda casa, privato o p.iva etc.. Nell'avviso di vendita è indicato come verranno calcolate, ed è molto importante fare una simulazione in base al valore che si vorrà andare ad offrire. Ad esempio, se l'oggetto fosse un'abitazione e considerata prima casa, acquistata da un privato in asta, potreste pagare una percentuale del 2% sul valore catastale ricalcolato dell'immobile a cui sommiamo due tasse fisse, 50 € di imposta catastale e 50 € di imposta ipotecaria (es. valore catastale 900 €, prezzo asta aggiudicata 240'000€, totale imposte = 2179,00 €).
Per queste spese, viste le molteplici casistiche, si consiglia sempre effettuare una simulazione con un esperto, per non avere brutte sorprese al momento dell'intestazione. 
​Se l'espropriazione colpisce una società (o in generale una persona giuridica) al trasferimento si applica l'I.V.A. (al 10% o al 20% secondo la funzione dell'immobile in seno all'oggetto sociale).

5) CONTRATTO MUTUO
Se l'immobile verrà acquistato ricorrendo ad un mutuo bancario, bisognerà provvedere, presso il notaio alla sottoscrizione di un contratto di mutuo per il versamento della somma, ed iscrivere l'ipoteca di primo grado sull'immobile. Quindi, in questo caso dovremo considerare la parcella del notaio per l'atto del mutuo, che va in base alla somma richiesta, più è elvata la somma, più sarà alto l'onorario del notaio, ad esempio per circa 180'000 € di mutuo un notaio grosso modo può chiede 1400/1500 €.  

6) EVENTUALE SANATORIA PER ABUSI EDILIZI
Molti degli immobili in asta presentano delle difformità più o meno gravi, ed acquistando all'asta abbiamo l'obbligo di sistemare l'immobile affinché ritorni in condizioni di legalità. In perizia è indicato se è possibile sanare gli abusi e anche come sanarli, il consiglio è quello di incaricare un tecnico di fiducia che può controllare direttamente i progetti depositati in comune e verificare realmente la fattibilità tecnica ed amministrativa dell'eventuale pratica in sanatoria da presentare. La sanatoria, se confermata dal tecnico, permette di riportare l'immobile in condizioni di regolarità, a fronte del pagamento di una sanzione da corrispondere al comune. Quindi dobbiamo tenere in considerazione il costo dell'eventuale sanatoria per la regolarizzazione degli abusi edilizi, la sanzione amministrativa e la parcella del professionista. Purtroppo per questo punto è impossibile fare delle ipotesi di costo in quanto i possibili scenari sono troppo ampi. 

LE SPESE IN CONCLUSIONE
In conclusione, come appena spiegato, ogni caso fa storia a se, l'unico principio da tenere sempre a mente è che esistono tutta una serie di spese accessorie a cui andare in contro quando si intrapende la strada delle aste, il consiglio è quello di interpellare sempre un esperto che può guidarvi attraverso tutte le pieghe delle incombenze da affrontare, in questo caso improvvisare potrebbe essere controproducente. Lo STUDIORAGGI effettua consulenze complete e può accompagnarti in tutte le fasi dell'asta fino all'aggiudicazione, sia per aste che per altre operazioni immobiliari.