 Validità detrazioni dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, i lavori di riqualificazione energetica e di miglioramento sismico degli edifici (sulle prime case e condomini) beneficeranno di ecobonus e sismabonus al 110%, a condizione che si realizzino interventi globali che riguardano tutto il fabbricato e che si migliori la classe energetica. Le detrazioni saranno scontate in 5 anni con rate di pari importo.
L’agevolazione sarà utilizzabile sia come detrazione fiscale sia come sconto in fattura con cessione del credito all’impresa che ha realizzato i lavori, a banche o intermediari (questo punto è ancora da chiarire). Un primo, importante aspetto da considerare è che, i cosiddetti interventi "minori" continuano ad esser agevolati per la loro strada, antecedente al dl Rilancio e che prevede ad esempio una detrazione al 50% in dieci anni per serramenti e condizionatori. Il supersconto al 110% in cinque anni scatta solo se questi lavori sulle singole unità immobilari vengono effettuati nell'ambito di un più ampio intervento che agisce sull'intero edificio. I principali interventi soggetti a detrazione: a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente. Tetto di spesa massimo su cui è calcolata la detrazione di 60.000 euro, per ciascuna unità immobiliare dell’edificio. b) interventi su edifici unifamiliari e anche sulle parti comuni dei condomini per la sostituzione di impianti di riscaldamento esistenti con impianti centralizzati (o autonomi in caso di abitazioni unifamiliari) a condensazione o pompa di calore, vale anche per il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (anch'essi oggetto del superbonus 110%), o con impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un tetto di spesa massimo di 30.000 euro per ogni unità immobiliare, sono incluse anche le spese dello smaltimento dell'impianto precedente. L’aliquota del 110% si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico già agevolati dall'ecobonus, nei limiti di spesa già vigenti per ciascun intervento e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno dei maxi-interventi. A tali lavori sia aggiungono: - l’installazione di impianti solari fotovoltaici (anche con accumulo) connessi alla rete elettrica su edifici, fino ad un massimo di spesa di 48.000 euro purché l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno dei maxi-interventi, - l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, purché sia eseguita congiuntamente ad uno degi maxi-interventi. SUPERBONUS PRIMA CASA E CONDOMINI AL 110% Il superbonus 110% si applica: - agli interventi effettuati dai condomini; - sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale, dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. L'ecobonus al 110% sarà concesso a condizione che i lavori migliorino la prestazione dell’edificio di almeno due classi energetiche, oppure in alternativa, che conseguano la classe energetica più alta. Il sismabonus al 110% sarà concesso a condizione che la bontà degli interventi sia asseverata da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico il quale dovrà attestare anche la congruità delle spese sostenute con gli interventi agevolati. SCONTO DIRETTO IN FATTURA In alternativa alla detrazione fiscale vera e propria, il contribuente potrà optare per la cessione del credito alle banche o agli altri intermediari finanziari e per lo sconto in fattura, il meccanismo che consente di realizzare i lavori senza alcun esborso, cedendo il credito all’impresa. Il decreto introduce l’obbligo per il contribuente di acquisire il ‘visto di conformità’. Gli altri bonus per gli edifici: I nuovi superbonus si aggiungono a quelli vigenti: - bonus ristrutturazione del 50% per il recupero del patrimonio edilizio; - bonus mobili ed elettrodomestici del 50% per arredare immobili ristrutturati; - bonus verde del 36% per realizzare aree verdi e giardini; - ecobonus dal 50% per le finestre, al 65% per pannelli solari termici e caldaie a condensazione al 75% per il cappotto su parti comuni per almeno il 25% della superficie dell’edificio; - sismabonus dal 50% all’85% per la messa in sicurezza antisismica degli edifici in zona sismica 1, 2 e 3; - bonus facciate del 90% per tinteggiatura, pulitura o rifacimento delle facciate.
0 Commenti
 Circa il 60 % delle case italiane sono state costruite prima della entrata in vigore della prima normativa antisismica del 1974, di queste il 60 % è in muratura, il 30 % in cemento armato e il 10% altri materiali. (fonte Istat 2011)
Gli edifici in muratura rappresentano una tipologia costruttiva come appena detto molto diffusa e potenzialmente assai vulnerabile agli eventi sismici, l’Italia è un paese a fortissima connotazione sismica e la mappatura del rischio sismico del territorio è stata aggiornata molte volte fino a considerare a rischio gran parte del territorio nazionale. Parlando di edifici in muratura, le principali caratteristiche che delineano il comportamento meccanico di una muratura sono:
Per questi motivi è molto importante eseguire ristrutturazioni sulle strutture esistenti realizzate anche in un’epoca non troppo “lontana” per realizzare opere di rinforzo atte a rendere la struttura sismicamente più efficiente rispetto a quanto progettato e realizzato originariamente in “assenza” o carenza di criteri antisismici. Esistono da normativa, 3 gradi di approfondimento dell'intervento sulle strutture esistenti:
Da questo quadro risulta chiaro come la messa in sicurezza del nostro territorio debba essere perseguita solamente con un cospicuo supporto dei privati, da attivare tramite azioni di sensibilizzazione ed incentivo. In tale ambito è stato attivato un Piano nazionale per la prevenzione del rischio sismico (art. 11, d.l n. 39 del 28 aprile 2009) e più recentemente tramite SISMABONUS che permette di risparmiare fino al 90% in caso di intervento di ristrutturazione edilizia con interessamento delle strutture (argomento che approfondiremo in un prossimo articolo). Ing. Luca Nanni mail: ing.lucananni@gmail.com cell: 348-6122521 ing.lucananni@gmail.coming.lucananni@gmail.com  XLAM o anche (CLT) è l'acronimo di Cross Laminated Timber, pannelli lamellari in legno, incollati incrociati: ogni strato di tavole è posizionato a 90° rispetto allo strato successivo ed è proprio la presenza di più strati incrociati che rende i pannelli altamente resistenti alle sollecitazioni. Sono utilizzati per costituire pareti perimetrali, solai, coperture, ma anche tramezzi; in base alla funzione e ai calcoli strutturali, ogni strato dei pannelli ha uno spessore di circa 2 cm, mentre i pannelli completi hanno uno spessore dai 5 ai 30cm. Gli strati sono incollati con prodotti privi di formaldeide, per questo, oltre non avere controindicazioni per la salute umana, possono essere reciclati, riutilizzati oppure destinati alla termovalorizzazione una volta finito il loro cilclo di vita, per questo può essere considerato uno dei materiali da costruzione più eco-compatibili che ci sia sul mercato attuale. COME SI FISSANO I pannelli giungono in cantinere pre-forati come da progetto esecutivo, poi vengono issati e messi in opera mediante ganci metallici angolari, viti autoforanti o chiodi. Questo sistema di aggancio risulta perfetto per la dissipazione dell'energia e garantisce l'elasticità necessaria per la risposta ad un eventuale sisma. Questo sistema di messa in opera ha il vantaggio di essere molto facile da posare e per questo l'assemblaggio risulta molto rapido. RISPARMIO ENERGETICO Le pareti prefabbricate sono dotate di una massa superficiale cospicua in grado di aumentare l'inerzia termica dell'edificio, aspetto molto importante soprattutto durante la stagione calda. A essi vengono abbinati degli isolanti, spesso posizionati verso l'esterno, con ad esempio un sistema a cappotto, generalmente in fibra di legno, oppure lana di roccia ad alta densità, mentre non si impegano cappotti con pannelli leggeri come polistirolo o polistirene dal momento che non garantiscono buone prestazione in estate. La struttura risulta anche permeabile al vapore in funzione dell'umidità del legno con un indice di diffusione del vapore acqueo tale che, per facciate e rivestimenti esterni, non c'è la necessità di prevedere barriere al vapore, questo aspetto è molto importante per evitare la formazione di muffe e condense. ANTISISMICO La corretta progettazione, unitamente alla caratteristiche del legno, ossia resistenza a compressione e trazione, nonché buona elasticità, permette di avere un manufatto ecocompatibile, ma soprattutto con un ottimo comportamento strutturale. Lo hanno dimostrato i test effettuati su piastra vibrante per simulazione di sisma, che hanno dato risultati positivi. I modelli in scala reale sottoposti a magnitudo severe non hanno mostrato particolari danni strutturali. (Vedi video in fondo all'articolo) RESISTENZA AL FUOCO Il sistema, contrariamente a quanto si è portati a pensare, garantisce una resistenza al fuoco elevata. Rispetta le esigenze normative più attuali e severe, garantendo quindi in caso d'incendio la sicurezza necessaria all'evacuazione controllata dell'edificio senza perdita di vite umane e, addirittura, la possibilità di recuperare la costruzione in quanto la sua ossatura portante in alcuni casi non subisce alcun tipo di danno strutturale, dal momento che, il legno, se dovesse essere interessato dal fuoco, brucia lo strato superficiale che trasformandosi in carbonio durante la combustione "isola" termicamente il nucleo della struttura rallentando il deterioramento strutturale, assicurando così molto di più del tempo necessario per l'evacuazione e conseguente spegnimento dell'incendio. DURATA NEL TEMPO Il degradamento del legno, così come di altri materiali da costruzione come calcestruzzo o laterizio, può svilupparsi soltanto in particolari condizioni in presenza di umidità e aria all'interno delle strutture, evitando quest'ultime si conserva perfettamente per secoli. La chiave per ottenere edifici a struttura portante a pannelli XLAM durevoli e con prestazioni al top è rappresentata quindi dalla progettazione esecutiva che deve contegrare i calcoli strutturali, la progettazione delle prestazioni energetiche, acustiche e legate alla durabilità dei materiali.
 L'importanza della conoscenza del terreno, a cosa serve la figura del geologo nelle costruzioni.
AUTORE DELL'ARTICOLO: Geologo Aride Bucci La prima figura di riferimento nell’ambito della progettazione di qualsiasi nuova struttura è quella del Geologo, è la prima che deve essere coinvolta per poter dare allo strutturista le informazioni necessarie sulle caratteristiche del terreno su cui poggerà la nuova costruzione. Nella sostanza è il tecnico che si occupa di decifrare il sottosuolo e spiegare ciò che succede negli strati di terreno sottostanti alla superficie. Sostanzialmente il geologo approfondisce lo studio del suolo tramite due aspetti: 1) analizza le caratteristiche geomorfologiche e idrogeologiche 2) studia la risposta sismica del terreno. Nel primo caso, osserva le caratteristiche geomorfologiche e idrogeologiche generali dei terreni su cui insisteranno le opere, si impegna in seguito ad eseguire una serie di indagini conoscitive per capire l’andamento degli strati, la posizione, la profondità e come si muove l’acqua nel suolo, se può essere pericolosa per la costruzione, e da quale tipologia di terreno o roccia è interessato il luogo sul quale andremo ad intervenire. E' un processo fondamentale da non sottovalutare, molto delicato, le caratteristiche del terreno possono variare significativamente anche a poche decine di metri di distanza, per questo l'impiego di un geologo di esperienza e con strumenti di misura adeguati è importantissimo per poter iniziare la progettazione strutturale del fabbricato nel migliore dei modi. L’aspetto sismico del territorio è un altro elemento importante dello studio geologico, quasi tutta la superficie del territorio italiano è perimetrata in area sismica, cioè in gran parte del nostro paese, posso verificarsi terremoti di diverse entità e grado che possono mettere in crisi il bene rifugio primario per eccellenza, la nostra casa. Fondamentale è approfondire il tipo e la qualità del terreno sul quale andrete ad intervenire, nonché che tipo di risposta sismica avrà il terreno e di conseguenza la struttura che sarà sottoposta a stress durante il terremoto. Il Geologo nello specifico procede con la classificazione sismica del sito interessato, ogni tipo di terreno e la sua composizione influenzerà la risposta della struttura durante un sisma, questo dato pesa sulla progettazione strutturale determinando molte delle scelte progettuali antisismiche. Gli approfondimenti geologici oltreché quelli sismici ci aiutano, a capire come si sono formati i terreni sotto i nostri e piedi e quali sono i pericoli idrogeologici che possono interessare i nostri progetti. Conoscere preventivamente i rischi ci permette di lavorare per eliminarli. La figura del geologo quindi, riveste per noi un importante collaboratore che amplia il quadro conoscitivo del nostro progetto, la relazione geologica, elaborata da un Geologo professionista, fornisce informazioni fondamentali per costruire su un terreno, tra cui la geomorfologia, l’idrogeologia, la sismicità ed altri dati importanti del territorio. Si tratta di un documento che si è obbligati ad allegare alle pratiche burocratiche, quando si intende costruire. CONTATTI DEL GEOLOGO ARIDE BUCCI: Tel. 3495430080 mail. aride.bucci@libero.it  Le aste sono una buona opportunità per acquistare immobili a prezzi più vantaggiosi rispetto al mercato libero, se si sa dove guardare le opportunità sono molteplici, ma bisogna prestare molta attenzione a diversi aspetti per non incappare in problematiche difficilmente risolvibili e brutte sorprese. Per partecipare all'asta è necessario depositare, di solito tramite bonifico, una caparra pari al 10 % del valore di base d'asta, in caso di non aggiudicazione questa viene rimborsata interamente, se invece l'immobile viene aggiudicato, oltre a versare l'intero importo (entro il termine indicato al max 120gg), nel momento in cui andremo ad intestarci la proprietà ci sono tutta una serie di spese non trascurabili da considerare. Le spese di un'asta, sono un fattore da calcolare attentamente caso per caso ma è possibile tracciare un quadro generale applicabile a tutte le procedure. 1) IL NOTAIO Nell'avviso di vendita è specificato chi deve pagare la parcella e in che proporzione, di solito questa voce incide per circa 1500/2000€, compreso l'atto di proprietà, varia in base anche alla cifra di aggiudicazione, è possibile sapere questo costo in anticipo informandosi direttamente con il curatore. 2) ANNULLAMENTO IPOTECHE Da verificare per ogni caso specifico, nel documento di vendita è indicato il costo preciso dell'operazione, a questo va aggiunto l'onorario del notaio per la cancellazione, da considerare intorno ai 500/600€ solo per il notaio che farà l'atto. (a titolo esemplificativo il costo dell'annullamento ipoteche di un'asta che abbiamo seguito era circa 750,00 €), quindi tra annullamento e notaio cosideriamo circa 1200/1300 €. 3) PROVVIGIONE ISTITUTO BANDITORE E' una sorta di agenzia immobiliare a cui dobbiamo corrispondere una percentuale del valore di aggiudicazione, solitamente si parte di un minimo fisso di 1000€ ad un massimo in percentuale sul valore (solo per esempio l'ultima asta che abbiamo seguito, a fronte di una valore di aggiudicazione di 200'000€ sono stati corrisposti 5000€) per cifre più alte la percentuale si abbassa. La tabella delle provvigioni, se dovute, è riportata sempre nell'avviso di vendita. 4) IMPOSTE PER INTESTAZIONE IMMOBILE Queste variano in base al tipo di intestazione e possono essere molto diverse a seconda delle agevolazioni di acquisto, prima o seconda casa, privato o p.iva etc.. Nell'avviso di vendita è indicato come verranno calcolate, ed è molto importante fare una simulazione in base al valore che si vorrà andare ad offrire. Ad esempio, se l'oggetto fosse un'abitazione e considerata prima casa, acquistata da un privato in asta, potreste pagare una percentuale del 2% sul valore catastale ricalcolato dell'immobile a cui sommiamo due tasse fisse, 50 € di imposta catastale e 50 € di imposta ipotecaria (es. valore catastale 900 €, prezzo asta aggiudicata 240'000€, totale imposte = 2179,00 €). Per queste spese, viste le molteplici casistiche, si consiglia sempre effettuare una simulazione con un esperto, per non avere brutte sorprese al momento dell'intestazione. Se l'espropriazione colpisce una società (o in generale una persona giuridica) al trasferimento si applica l'I.V.A. (al 10% o al 20% secondo la funzione dell'immobile in seno all'oggetto sociale). 5) CONTRATTO MUTUO Se l'immobile verrà acquistato ricorrendo ad un mutuo bancario, bisognerà provvedere, presso il notaio alla sottoscrizione di un contratto di mutuo per il versamento della somma, ed iscrivere l'ipoteca di primo grado sull'immobile. Quindi, in questo caso dovremo considerare la parcella del notaio per l'atto del mutuo, che va in base alla somma richiesta, più è elvata la somma, più sarà alto l'onorario del notaio, ad esempio per circa 180'000 € di mutuo un notaio grosso modo può chiede 1400/1500 €. 6) EVENTUALE SANATORIA PER ABUSI EDILIZI Molti degli immobili in asta presentano delle difformità più o meno gravi, ed acquistando all'asta abbiamo l'obbligo di sistemare l'immobile affinché ritorni in condizioni di legalità. In perizia è indicato se è possibile sanare gli abusi e anche come sanarli, il consiglio è quello di incaricare un tecnico di fiducia che può controllare direttamente i progetti depositati in comune e verificare realmente la fattibilità tecnica ed amministrativa dell'eventuale pratica in sanatoria da presentare. La sanatoria, se confermata dal tecnico, permette di riportare l'immobile in condizioni di regolarità, a fronte del pagamento di una sanzione da corrispondere al comune. Quindi dobbiamo tenere in considerazione il costo dell'eventuale sanatoria per la regolarizzazione degli abusi edilizi, la sanzione amministrativa e la parcella del professionista. Purtroppo per questo punto è impossibile fare delle ipotesi di costo in quanto i possibili scenari sono troppo ampi. LE SPESE IN CONCLUSIONE In conclusione, come appena spiegato, ogni caso fa storia a se, l'unico principio da tenere sempre a mente è che esistono tutta una serie di spese accessorie a cui andare in contro quando si intrapende la strada delle aste, il consiglio è quello di interpellare sempre un esperto che può guidarvi attraverso tutte le pieghe delle incombenze da affrontare, in questo caso improvvisare potrebbe essere controproducente. Lo STUDIORAGGI effettua consulenze complete e può accompagnarti in tutte le fasi dell'asta fino all'aggiudicazione, sia per aste che per altre operazioni immobiliari. |
